Dans le cadre d’un contrat bail, le bailleur se trouve en situation de prédominance par rapport à son locataire. Ce rapport de force en faveur du bailleur peut le conduire à commettre des abus dans le cadre de la relation contractuelle qu’il établit avec son locataire. La loi n° 2014-336 du 24 mars 2014 a été instituée pour éviter les risques d’abus sur la révision du loyer. Connue sous l’appellation loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), ce dispositif oblige le bailleur à respecter certaines modalités de révision du loyer.
Les modalités d’augmentation du loyer
Si le bailleur ne respecte pas les conditions de révision du loyer, le locataire aura la possibilité de contester sa décision pour irrégularité.
Les stipulations contractuelles du bail
Le bailleur a la possibilité d’insérer des clauses de révision du loyer dans le contrat de bail. Elles doivent stipuler la possibilité d’une révision à la hausse du loyer et prévoir la période à laquelle le bailleur peut y procéder. La révision peut être effectuée au moment de la date d’anniversaire du contrat ou à une autre période convenue entre les parties.
Effectivement, l’augmentation du loyer n’a pas d’effet rétroactif et s’applique uniquement aux loyers postérieurs à la date de révision. En outre, il faut également y ajouter l’indice de référence des loyers (IRL) au moment de la conclusion du contrat.
Pour information, l’Indice de référence des loyers est de 132,62 au 14 janvier 2022. Une hausse annuelle de 1,61 % peut donc être appliquée.
L’augmentation du loyer dans le cadre du renouvellement du contrat de bail
Dans le cadre de la reconduction du contrat de bail, il est également possible pour le bailleur de demander la révision du loyer. La révision est cependant conditionnée par le respect de l’IRL défini au moment de la conclusion du nouveau contrat de bail.
À titre exceptionnel, le bailleur est en droit de soumettre un loyer plus élevé que le plafond prévu par l’IRL. Cette situation se produit lorsque l’ancien loyer était largement en dessous du prix sur le marché. Toutefois s’agissant d’un contrat entre deux parties, le consentement du locataire demeure indispensable.
La détermination du loyer révisé
L’indice de référence des loyers occupe une place déterminante pour la révision du loyer. Il est publié à l’échéance de chaque trimestre de l’année par l’INSEE.
Pour déterminer votre nouveau loyer, il faut multiplier le dernier IRL avec votre loyer actuel hors charges. Le résultat obtenu sera à diviser avec l’ancien IRL. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’effectuer une évaluation en ligne via le site de l’Institut National de la Consommation. En cas de doute, vous pouvez toujours faire appel à l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL). Son équipe peut vous apporter assistance et conseil gratuitement. Vous pouvez aussi vous rapprocher d’une agence Action Logement.
Que faire en cas de désaccord sur le loyer ?
La naissance d’un désaccord concernant la fixation du loyer est une situation courante dans le cadre d’un contrat de bail. Pour débloquer la situation, les parties ont la possibilité de faire appel à la commission départementale de conciliation ou à défaut, au Tribunal d’instance qui tranchera le litige.
