Les règles qui régissent l’achat d’un logement à deux varient selon le statut du couple qui peut être marié, pacsé ou en union libre. L’investissement immobilier est une opération qui ne mérite aucune négligence étant donné l’importance de ses effets qui sont perceptibles sur le plan fiscal, patrimonial et économique.
Quels sont les effets du concubinage par rapport à l’opération d’achat d’un logement à deux ? Quelles solutions peuvent adopter les couples non mariés pour se protéger dans le cadre d’un investissement immobilier ?
Investir dans l’immobilier à deux sans être mariés, c’est possible !
Le couple non marié peut acheter un logement à deux. Depuis 1999, la loi française reconnaît l’existence des couples en union libre ou en concubinage. Elle prévoit ainsi des dispositifs particuliers permettant à ceux-ci d’investir dans un logement en toute sécurité. Les concubins ont également la possibilité d’anticiper les aléas de la vie qui risqueraient de modifier leur statut et celui du bien qu’ils ont acquis ensemble.
Certes, la loi reconnaît l’existence du concubinage, toutefois, elle ne prévoit aucune obligation légale entre les concubins.
Bon à savoir : certaines mairies délivrent des certificats pour attester l’état de concubinage du couple non marié. Les concubins peuvent alors élaborer une convention pour faciliter l’organisation de leur vie commune. Toutefois, ce document n’a pas la même valeur juridique qu’un contrat de mariage ou un Pacs.
Les effets du statut de concubinage sur l’investissement immobilier
Contrairement aux couples mariés et pacsés, les concubins n’ont généralement pas d’obligations vis-à-vis de leur partenaire. Dans le cadre d’un achat de logement, ce principe engendre des effets notables sur le plan fiscal et patrimonial.
L’aspect fiscal
La loi considère les concubins comme des personnes tierces à la succession. Dans ce contexte, ils ne bénéficient d’aucune protection de la loi. Néanmoins, la succession par testament leur permet de mieux s’organiser. Ils peuvent ainsi se léguer mutuellement leur quote-part.
Celle ou celui qui bénéficie des héritages sera soumis à un taux d’imposition au même titre qu’un étranger à la succession. La personne concernée devra alors payer un droit de succession à hauteur de 60 % de la valeur du bien dont elle a hérité.
Bon à savoir : depuis 2007, les couples unis par le mariage ou le Pacs bénéficient d’une exonération des droits de succession.
L’aspect patrimonial
En union libre, les concubins disposent d’une indépendance patrimoniale, ce qui implique que chaque individu restera propriétaire des biens qu’il a acquis. Cette règle reste applicable même si l’acquisition a été réalisée après l’élaboration de la convention de concubinage.
Dans le cas où le couple en union libre investit ensemble dans un logement, chaque individu possèdera une quote-part selon sa contribution financière réelle. Si le couple vient à se séparer, chaque partie reprendra sa part de contribution.
Dans ce contexte, vous devez présenter la preuve de votre propriété individuelle sur le bien. À défaut de preuve ou de disposition particulière, la règle applicable sera le régime de l’indivision des biens. Raison pour laquelle il s’avère toujours judicieux de préciser la quote-part de chacun des concubins lors de l’acquisition du logement.
Les différentes solutions pour acheter un logement à deux sans être mariés
En plus du régime de l’indivision des biens, différentes solutions s’offrent aux concubins pour gérer le logement qu’ils ont acquis ensemble.
L’achat en indivision
Simple et pratique, l’achat en indivision se trouve être la solution la moins onéreuse parmi les alternatives permettant aux concubins d’acquérir un logement à deux. Ce mode de calcul est très pratique étant donné que la répartition des actifs et des passifs du bien prendra uniquement en compte le montant des apports des indivisaires (les concubins). Cela implique que si vous avez investi 45 % du montant total de l’acquisition du bien, 45 % de la propriété en question vous appartiendra. Par ailleurs, vous devez rembourser 45 % des crédits immobiliers qui ont servi à financer l’achat de logement.
Plusieurs circonstances peuvent entraîner la fin de l’indivision : la séparation des concubins ou le décès de l’un des concubins.
La séparation des concubins
Si les concubins décident de rompre leur lien, deux options s’offrent à eux : la solution à l’amiable et la solution judiciaire. Quelle que soit la solution choisie, chaque partie doit pouvoir récupérer sa quote-part.
Le décès d’un des concubins
Dans le cas où l’un des concubins décède, sa part reviendra à ses héritiers.
Bon à savoir : le concubin peut désigner sa concubine comme étant sa seule héritière et inversement.
La constitution d’une Société civile immobilière (SCI)
Pour acheter un logement à deux sans être mariés, les concubins peuvent également constituer une Société civile immobilière ou SCI. Dans ce sens, ils auront le statut d’associés et se partageront les parts sociales de l’entreprise. La part de chaque associé sera déterminée en fonction de son apport lors de la constitution du capital social.
Prenez l’exemple d’un couple qui a investi dans un logement d’une valeur totale de 300 000 euros. L’un des concubins a versé 225 000 euros et l’autre a payé les 75 000 euros restants. Les parts sociales seront réparties à hauteur de 75/25.
Bon à savoir : la création d’une SCI vous oblige à respecter certaines démarches administratives, notamment l’inscription au Registre de commerce.
Le démembrement croisé de propriété
Le démembrement croisé de propriété consiste à séparer la nue-propriété (propriété des murs) de l’usufruit (droit d’habiter et de louer le bien). Cette solution facilite le partage des parts sociales. En effet, les concubins recevront chacun la moitié de l’usufruit et la moitié de la nue-propriété. Chacun aura ainsi le droit de disposer de la moitié du bien. Il en est de même pour le droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus qu’il peut générer (en cas de location par exemple).
La rédaction d’un testament
Pour les concubins, la meilleure manière de préserver leur intérêt demeure l’élaboration d’un testament sur mesure. Comme la loi considère le concubin ou la concubine comme un tiers à la succession, cette alternative constitue une solution incontournable pour le couple en union libre. Ce dernier peut effectivement exprimer leur volonté via cet acte.
Grâce à ce testament, les concubins peuvent protéger les intérêts de leur partenaire tout en conservant les droits de leurs autres héritiers.
