Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est essentiel de veiller au bon état du logement pour prévenir toute dégradation aggravée, garantir un confort minimum pour votre locataire ou pour vous-même ou, tout simplement, pour éviter l’interruption des allocations logement. Si vous remarquez que votre logement est insalubre, des travaux de rénovation s’imposent. En cas de besoin, vous pouvez effectuer une déclaration auprès de la Caisse d’allocations familiales.
Quelle est la différence entre l’insalubrité et la non-décence ?
Conformément l’article L542-2 du Code de la Sécurité sociale, tout logement doit correspondre aux critères de décence pour ouvrir droit aux allocations logement. Selon votre situation, la Caf pourra alors vous verser l’APL, l’ALF ou l’ALS. Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, précise qu’un logement décent :
- ne doit pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;
- doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Un local est jugé insalubre pour l’habitation s’il présente un danger pour la sécurité ou la santé des occupant·es, par exemple :
- les caves, sous-sols et combles ;
- les pièces avec une faible hauteur sous plafond ;
- les pièces de vie sans ouverture sur l’extérieur, sans luminosité naturelle suffisante ou de configuration exiguë ;
- les locaux utilisés dans des conditions de suroccupation.
Si la définition de ces deux notions est similaire, l’insalubrité correspond à des dégradations plus avancées représentant un danger réel : par exemple, une chaudière rejetant du monoxyde carbone, des revêtements abîmés contenant du plomb ou des installations électriques risquant de provoquer un incendie. Par définition, tout logement insalubre est nécessairement non-décent, mais la réciproque n’est pas systématique.
En cas d’insalubrité, c’est la préfecture qui est charge du dossier. Le constat est effectué par le Service Communal d’Hygiène et de Santé ou par l’Agence Régionale de Santé.
Comment savoir si votre logement est décent ou insalubre ?
Pour autoévaluer la décence de votre logement, vous pouvez utiliser la grille d’auto-évaluation de la décence proposée par la Caf de l’Oise. Inspectez les irrégularités pièce par pièce, y compris l’immeuble et l’accès au logement. Observez les sols, les revêtements, les escaliers, les moisissures éventuelles et toutes les installations.
Calculer la surface minimale
Pour répondre aux critères de décence de la Caf, la surface minimale de votre logement doit être de 9 m² par personne, avec une hauteur sous plafond de 2,2 mètres minimum. Ainsi :
- une chambre universitaire de moins de 9 m² n’ouvre pas droit aux allocations ;
- pour une famille composée de deux parents et deux enfants, la surface minimale est de 36 m².
Évaluer l’état du logement
Pour évaluer le bon état du logement, les principaux facteurs évalués sont :
- le gros œuvre ;
- l’isolation du logement ;
- la solidité des sols et des plafonds ;
- la protection contre les infiltrations ;
- la ventilation et la luminosité ;
- la sécurité des personnes.
La performance énergétique de votre logement est également prise en compte. Depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable est fixée à 450 kw/an maximum. Ce seuil d’indécence énergétique sera revu à la baisse progressivement au cours des années à venir.
Inspecter les équipements de confort
Les équipements de confort pris en compte dans l’évaluation de la décence correspondent à toutes les installations indispensables à la vie quotidienne :
- accès à l’eau potable ;
- évacuation des eaux usées ;
- sanitaire ;
- installations électriques permettant le fonctionnement des appareils ménagers essentiels ;
- installations de chauffage.
Par exemple, l’absence des raccords électriques nécessaires pour cuisiner constitue un critère de non-décence.
Comment signaler un logement non décent à la Caf ?
La première chose à faire est de signaler toute non-conformité à votre propriétaire (ou votre locataire dans la situation inverse), afin de proposer une solution à l’amiable. En cas de besoin, un conciliateur de justice pourra vous aider à entretenir un dialogue constructif. Si vous ne parvenez à aucun accord, vous pouvez saisir la Caf pour :
- constater la non-décence ;
- obliger les propriétaires à intervenir ;
- rappeler les locataires leur obligation d’autoriser l’accès au logement pour les travaux.
Comment saisir la Caf ?
Pour appuyer votre demande d’expertise, transmettez à la Caf vos observations réalisées à l’aide de la grille d’évaluation. Suite à l’étude de votre dossier, un·e représentant·e de la Caf ou d’un organisme désigné par ses soins viendra constater les non-conformités sur place.
La Caf peut être saisie par :
- les locataires ;
- les propriétaires en cas de manque de coopération des locataires ;
- l’équipe d’inspection de l’action sanitaire et sociale, ou toute association de défense des droits des locataires affiliée à une association siégeant à la Commission nationale de concertation.
Comment se déroulent les travaux de mise en conformité ?
Si l’expertise conclut à la non-décence du logement, la Caf interrompt immédiatement le versement des allocations et adresse une mise en demeure à la personne responsable. Les travaux de mise en conformité devront être réalisés :
- dans un délai de 18 mois si les non-conformités sont à votre charge en tant que propriétaire.
- dans un délai de 3 mois et à votre charge si les dégradations vous incombent, ou si vous faites obstacle au bon déroulement de la procédure.
Les allocations sont-elles perçues pendant les travaux ?
Depuis 2014, conformément à la Loi Alur, la Caf consigne les allocations pendant la durée des travaux. Cela signifie que leur montant est conservé par la Caf pendant ce laps de temps : votre droit aux allocations n’est donc pas suspendu.
- Si vous êtes locataire et perceviez les allocations directement, le signalement à la Caf n’aura pas d’impact financier pour vous. Vous ne percevrez plus les allocations pendant la durée des travaux, mais vous règlerez à votre propriétaire uniquement le loyer résiduel, c’est-à-dire la part du loyer restante suite à la déduction du montant de l’allocation.
- En tant que propriétaire, vous ne percevez plus d’allocations de la Caf pendant la durée des travaux. En revanche, à leur issue, toutes les allocations consignées vous seront versées.
Suite à la mise en conformité, les allocations sont rétablies selon les conditions préalablement instaurées, sauf en cas de non-respect du délai. Les allocations consignées seraient alors perdues par le ou la propriétaire. Exceptionnellement, le droit à l’allocation peut être maintenu et consigné pour 6 mois supplémentaires, renouvelables une fois.
Bon à savoir : Si vous n’êtes pas allocataire de la Caf, vous pouvez tout de même lui signaler une situation de non-décence. Elle alertera alors le Dispositif Départemental d’Éradication du Logement Insalubre et Non Décent (DDELIND), qui vous recontactera sans passer par la Caf.
