Propriétaires : augmenter le loyer en 2022

À la date d’anniversaire de la signature du bail de location, il arrive que le propriétaire-bailleur fasse le choix de réévaluer le loyer de son bien immobilier. Loyer sous-évalué, augmentation du prix des charges courantes, travaux de rénovation… diverses raisons peuvent expliquer cette décision. Mais attention ! Pour que l’augmentation soit valable, elle doit respecter un certain nombre de conditions et un formalisme bien spécifique. Tour d’horizon.

Comment réévaluer le loyer ?

En règle générale, le propriétaire bailleur peut procéder à l’augmentation du loyer de son bien immobilier tous les ans dès lors qu’une clause d’indexation a été portée dans le contrat de location à ce sujet. Cette réévaluation peut intervenir soit à la date de révision prévue dans le bail ou à la date de signature du contrat si aucune date n’a été préalablement fixée.

Notons qu’en l’absence de cette clause de révision, le propriétaire bailleur n’est pas autorisé à faire une demande de réévaluation du loyer pendant toute la durée du contrat de location, sauf dans des cas très réglementés. Par ailleurs, ce dernier ne peut pas non plus réviser son loyer à sa guise. Dans les faits, il est tenu de se référer à l’indice de référence des loyers (IRL) pour calculer le montant de l’augmentation du loyer en cours de bail. Ce, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.

Bon à savoir :

En vertu de la loi Alur du 1er août 2015, le propriétaire bailleur dispose d’un délai de 1 an suivant la date prévue pour la réévaluation du loyer pour en faire la demande. Dans cette optique, s’il ne manifeste pas sa volonté de réviser son loyer dans un délai d’un an suivant la date de prise d’effet, il perd le bénéfice de la clause d’indexation. De plus, la révision n’est pas effectuée tous les ans, le bailleur en perd le bénéfice.

Zoom sur l’indice de référence des loyers en 2021 et 2022

Pour connaître le montant qu’il a le droit d’augmenter pour son loyer, le propriétaire bailleur doit tenir compte de l’indice de référence des loyers. Créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005, cet indice est calculé sur la base de l’évolution des prix à la consommation, hors loyers et hors tabac. Il est publié chaque trimestre directement sur le site de l’INSEE selon ce calendrier :

• IRL du premier trimestre : publication vers le 15 avril, à retenir si la date de révision se situe entre mi-avril et mi-juillet ;
• IRL du deuxième trimestre : publication vers le 15 juillet, à retenir entre mi-juillet et mi-octobre ;
• IRL du troisième trimestre : publication vers le 15 octobre, à retenir entre mi-octobre et mi-janvier ;
• IRL du quatrième trimestre : publication vers le 15 janvier de l’année suivante, à retenir entre mi-janvier et mi-avril de l’année suivante.

Pour l’année 2021, la valeur de l’IRL est de 131,67 € à compter du 16 octobre 2021 contre 130,59 € en octobre 2020. Le 14 janvier 2022, l’Insee a révélé l’IRL du 4e trimestre 2021 : 132,62, ce qui correspond à une augmentation annuelle de 1,61 %.

Bon à savoir :

Si l’augmentation intervient à la suite d’un changement de locataire, le propriétaire peut en principe fixer librement le montant de son nouveau loyer. C’est notamment le cas si le bien se trouve en zone détendue.

Comment calculer l’augmentation de loyer pour 2022 ?

Pour calculer l’augmentation du montant du loyer, le propriétaire-bailleur doit avoir en sa possession les 3 informations ci-dessous :

• montant du loyer ;
• valeur IRL du trimestre de référence ;
• IRL du même trimestre de l’année précédente.

Ensuite, la révision annuelle se calcule selon la méthode suivante :

Loyer en cours (hors charge) x l’IRL du trimestre de référence à la date de révision/l’IRL du même trimestre de N-1

Voici un exemple de calcul :

Un bail est signé le 17 octobre 2020 pour un loyer de 1000 € (hors charges), il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. Le nouvel indice publié par l’INSEE à la date de réévaluation est celui du 3e trimestre 2021, soit 131,67 €. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 3e trimestre 2020, soit 130,59 €.

À compter du 17 octobre 2021, le loyer révisé est donc de 1008,27 €. Soit :

1000 x 131,67/130,59 = 1008,27 €

Bon à savoir :

Il existe en France 1 500 communes encadrées par le dispositif Duflot qui interdit l’augmentation de loyer, sauf en cas de travaux importants réalisés dans le logement ou de sous-évaluation initiale manifeste du montant du loyer. Il s’agit des zones présentant un déséquilibre entre la demande de logements et l’offre de biens disponibles ou bien les communes où les loyers sont très élevés. On peut citer notamment Paris et sa banlieue, ainsi que la métropole lilloise.

Les démarches à suivre pour prévenir le locataire de l’augmentation du loyer

Tout propriétaire-bailleur souhaitant augmenter le loyer de son bien immobilier doit absolument en informer le locataire au moins 6 mois à l’avance. Pour ce faire, il doit lui faire parvenir une lettre de notification de révision du loyer par courrier recommandé avec accusé de réception.

Celle-ci doit faire figurer les éléments suivants :

• L’adresse dudit logement
• La date de révision du loyer
• La date à laquelle la hausse sera effective
• Le nouveau montant du loyer mensuel
• Les modalités de calcul du nouveau loyer

Il est à savoir que lors d’une augmentation de loyer, le locataire a le choix d’accepter cette hausse de loyer ou de quitter le logement.

Augmentation de l’IRL : année 2022

En 2022, la hausse de l’indice de référence des loyers bats des records et atteint au premier trimestre 2,48%. En janvier 2022, la révision de ce taux était uniquement de + 1,61 % et de 0,83 % en octobre 2021. Désormais, les propriétaires peuvent augmenter leur loyer en s’appuyant sur ces pourcentages alléchants.