Avec la crise sanitaire actuelle, les impayés de loyer sont de plus en plus fréquents. C’est une situation délicate autant pour le locataire que pour le propriétaire. Pour sortir de cette impasse, les deux parties ont le choix entre plusieurs solutions, en fonction de la situation. Lisez cet article pour de plus amples informations.
Une négociation est préférable avant tout
Le premier réflexe du propriétaire est d’engager une phase amiable. Que ce soit par téléphone, par mail ou par simple lettre, le bailleur doit commencer par demander des explications au locataire. Cette démarche a pour but de comprendre la situation, mais aussi de trouver une solution amiable pour régler les loyers impayés. Les deux parties peuvent opter pour un échelonnement de la dette, un abandon partiel de la créance ou un nouveau mode de règlement.
Une fois la solution trouvée et adoptée par le propriétaire et le locataire d’un commun accord, les dispositions doivent être consignées par écrit et signées par les deux parties. En cas de désistement, la partie lésée aura le droit d’engager des poursuites judiciaires moyennant la preuve de cet acte. Ce dernier témoignera de la bonne foi du propriétaire.
Les dispositifs d’aides en faveur d’un locataire en difficulté
Certaines aides sont mises à la disposition du locataire en cas de difficulté de paiement d’un loyer. Un service téléphonique gratuit est à leur disposition au numéro 0 805 160 075 pour obtenir des conseils et bénéficier d’un accompagnement adapté à chaque situation. Les locataires et les propriétaires pourront faire appel à ce service.
Il y a aussi le Fonds de Solidarité pour le Logement qui peut intervenir pour les personnes en difficulté. Il permet d’obtenir une aide financière ou des mesures d’accompagnement social sous certaines conditions. Ce fond est ouvert en cas de difficultés de loyers impayés, mais aussi à la fourniture d’énergie, d’eau ou de téléphone. Contactez le Conseil général du département de la location pour faire une demande.
L’Action Logement offre également une aide aux salariés en cas d’imprévus (séparation, divorce, licenciement, surendettement, etc.) entraînant le non-paiement d’un loyer. Cette aide prévoit une prime maximale de 300 euros pour les salariés du secteur privé gagnant au moins 1,5 fois le SMIC.
À la fin octobre 2020, ce plafond est ramené à 900 euros moyennant certaines conditions. Les demandes seront traitées et validées en fonction des régimes mis en place par les différents organismes. N’hésitez pas à demander plus d’informations pour trouver l’aide la plus avantageuse et la plus accessible dans votre situation.
L’injonction de payer sans mettre fin au bail
C’est une procédure simple qui consiste à obtenir rapidement le paiement des loyers jusqu’à 10 000 euros (en dessous de 5 000 euros, une procédure par huissier suffit). La demande est envoyée devant la juridiction compétence du lieu de résidence. Des justificatifs sont demandés et doivent être déposés au greffe de la juridiction compétente.
Après examen du juge, s’il admet le fondement de la demande, une ordonnance portant « injonction de payer » sera notifiée au propriétaire et au locataire. Ce dernier dispose d’un mois pour contester ladite injonction.
Dans le cas contraire, le propriétaire peut faire exécuter l’ordonnance. C’est un procédé rapide et économique. Ce recours n’entraîne toutefois pas la résiliation de bail.
Le propriétaire peut exiger le paiement des loyers impayés, mais non le départ du locataire. Pour ce dernier cas, il doit faire appel à la clause résolutoire du contrat de bail.
La clause résolutoire pour mettre fin au bail
La plupart des contrats prévoient une clause résolutoire prévoyant les cas de résiliation de plein droit du contrat de location. En général, le défaut de paiement de loyer fait partie des premières causes, tout comme le non-règlement des charges et du dépôt de garantie. Cette disposition simplifie le règlement des différends, mais l’intervention d’un juge est toujours requise.
Ainsi, si dans les délais prévus, le locataire n’a pas payé son loyer, le propriétaire peut demander l’intervention d’un huissier de justice compétent. Après avoir vérifié les clauses du contrat, ce dernier délivre un commandement de payer au locataire. En cas d’inexécution dans les deux mois, le propriétaire peut l’assigner aux fins de résiliation de contrat. Ce délai permet au locataire de faire une demande d’aides au logement auprès des institutions concernées.
Les deux parties seront ensuite convoquées à une audience pour présenter leurs arguments dans le cadre de l’application de la clause résolutoire. Le juge peut :
- Prononcer immédiatement la résiliation du bail et déclarer l’expulsion du locataire ;
- Retarder la résiliation et accorder un délai de paiement au locataire.
Dans le cas où le contrat ne prévoit pas de clause résolutoire, après un commandement de payer dans un délai raisonnable, le propriétaire peut assigner le locataire en expulsion. Cette procédure est soumise à l’appréciation souveraine du juge.
